Zámerom tohto článku je zrozumiteľne vysvetliť, čo je podielové spoluvlastníctvo, a aké sú možnosti jeho zrušenia, vyporiadania.
Podielové spoluvlastníctvo, ako to aj z názvu vyplýva, predstavuje vlastnícke právo k určitej veci, ktoré prináleží viacerým osobám. Jedna vec, napríklad pozemok alebo stavba, je vo vlastníctve viacerých osôb v určitom pomere – podiele. Podiel preto vyjadruje mieru, v akej sa spoluvlastníci spoločne podieľajú na hospodárení s danou vecou a tiež mieru, ich práv a povinností k danej veci. Tu je azda veľmi dôležité pochopiť to, že podiel NIKDY nevyjadruje pomernú reálnu časť vlastníctva k danej veci. Dvaja vlastníci v pomere 50/50 pozemku s rozlohou 100m2 nevlastnia každý zvlášť 50 m2 pozemku. V praxi sa často stáva, že sa podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti vzájomne dohodnú, kto bude užívať tú ktorú časť spoločnej nehnuteľnosti. Takéto dohody sú neplatné a ak by ju niektorí spoluvlastník porušil, zvyšní by sa nemohli domáhať ochrany na súde.
Spoluvlastnícky podiel vyjadrený zlomkom k celej veci vyjadruje, v akom pomere vlastník má napríklad povinnosti uhrádzať náklady spojené s nehnuteľnosťou, alebo v akom pomere má nárok na zisk (napríklad z nájmu) vo vzťahu k ostatným spoluvlastníkom.
Ak spoluvlastník si neželá zotrvať v takomto spoločenstve spoluvlastníkov, má niekoľko možností:
- Najideálnejšie riešenie – dohoda. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že odkúpia podiel spoluvlastníka, ktorý si už neželá byť v spoluvlastníctve. Ak je spoluvlastníkov viac, ktorýkoľvek z nich môže zmluvou nadobudnúť podiel tohto spoluvlastníka. Ak po predaji podielu jedného spoluvlastníka stále ostanú aspoň dvaja spoluvlastníci, tak sa spoluvlastníctvo neruší. Zákon očakáva, že sa spoluvlastníci budú vedieť dohodnúť. Ak sa nedohodnú, rozhodne o tom súd.
- Súdne konanie – platí, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v spoluvlastníctve (až na určité prípady hodné osobitného zreteľa). Ak teda dohoda medzi spoluvlastníkmi nie je možná, spoluvlastník má právo podať žalobu na súd, aby súd autoritatívne rozhodol. Súd postupuje podľa pravidla ustanoveného v § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka:
Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Ako je možné si všimnúť aj z poradia postupu súdu, najdrastickejšie riešenie – nariadenie predaja a rozdelenia zisku – je určené ako posledné riešenie. Súd však ale hľadá také, ktoré čo najmenej zasiahne spoluvlastníkov.
V praxi je dohoda spôsobu vyporiadania podielového spoluvlastníctva menej problematickejšia, než cena, za ktorú sa má podiel predať. V zásade platí, že vzájomná dohoda – hoci založená na akceptovateľnom kompromise, je v konečnom dôsledku najjednoduchšie a najmenej nákladné riešenie.
Naša advokátska kancelária poskytuje právne služby aj v oblasti vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Neváhajte nás kontaktovať!